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rent to buy

Rent to buy, l’ennesima beffa – Un contratto con doppia tassazione – M.C.

Rent to buy, l’ennesima beffa – Un contratto con doppia tassazione – M.C.

9 dicembre 2015 in Blog

Articolo Originale

L’idea è buona, la realizzazione impossibile, nel classico stile italiano.   Il rent to buy è la possibilità di affittare un immobile, riservandosi la possibilità di diventarne proprietario. Un sistema, in teoria, perfetto per riattivare le vendite in questo periodo.   Se dagli annunci però si passa ad analizzare la procedura concreta, si capisce come i governi dell’immobiliare non si curano affatto. Si pagano infatti due volte le tasse, sia per l’affitto sia per la vendita. E in più anticipate. Una follia, a onor del vero individuata dal Fatto di Marco Travaglio, che peggiora ancor di più la fiducia degli acquirenti. 
    
  Andiamo con ordine. Il Notariato ha pubblicato una guida sul rent to buy. E va riconosciuto ai notai di tentare di contribuire a rendere trasparenti gli strumenti disponibili. Proprio questa maggiore trasparenza consente ora di conoscere anche le storture della legge. Nel settembre 2014, governo Renzi, il decreto Sblocca Italia (Dl 133/14, art.23) ha introdotto il Rent to buy, l’affitto con riscatto. Si tratta di un contratto che consente a chi ha intenzione di acquistare un immobile, ma non ha capitale sufficiente, di poterlo abitare immediatamente a fronte del pagamento di un canone più alto di un normale affitto. Sarà poi considerato come acconto sul prezzo di acquisto senza superare i dieci anni. 
  
Prendiamo ad esempio un appartamento dal costo di 100mila euro e canone mensile di mille euro. Una parte di affitto (ad esempio 500 euro) viene intascato dal proprietario per l’utilizzo, come se fosse una normale locazione. Gli altri 500 euro, invece, vengono considerati come un acconto sul prezzo di vendita e hanno l’effetto di ridurre il prezzo finale. Così, se dopo cinque anni si deciderà di acquistare l’appartamento, non si dovranno più pagare 100mila euro ma solo 70mila perché i restanti 30mila euro sono stati versati con la quota del canone mensile. Praticamente una formula magica – così fu annunciato 16 mesi fa – per risolvere il dramma della difficoltà di accesso al credito per gli aspiranti proprietari (che in banca possono, infatti, richiedere un mutuo più basso) e dare ai costruttori una chance di smaltire l’invenduto, ma c’è un ma. 
  
“L’acquirente – spiega a ilfattoquotidiano.it il consigliere del Notariato Albino Farina – già al momento della firma del contratto è costretto ad anticipare tutte le imposte dovute sul trasferimento della proprietà che, però, giuridicamente avverrà solo dopo diversi anni. Un limite che, purtroppo, vanifica la bontà del contratto che, in un momento di crisi immobiliare, avrebbe invece le carte in regola per consentire ai giovani, con scarsa liquidità, di realizzare il sogno di una vita e comprare casa. Senza dimenticare la mancata possibilità di sfruttare fin da subito le agevolazioni sulla prima casa che consentono di portarsi in detrazione le spese per il mutuo”. 
  
Chiare, invece, le garanzie per chi compra : “Oltre alla certezza che il prezzo della futura casa non varierà nel tempo – sottolinea Farina – il contratto viene trascritto nei registri immobiliari. E questo equivale a una prenotazione di acquisto vincolante per le parti. In pratica durante la durata del contratto l’immobile rimarrà libero da ipoteche e non potrà essere venduto a nessun altro. Inoltre, se il proprietario è un imprenditore che fallisce, il futuro acquirente è tutelato dai creditori del venditore: porterà a termine l’operazione con il fallimento, senza perdere quanto versato”. 
  
Se si cambia idea: “Il proprietario – conclude Farina – può trattenere tutto o una parte di quanto è stato pagato. Anche in questo caso, la decisione di quanto verrà trattenuto come indennizzo dipende dagli accordi tra le parti, anche se di solito si tende a trattenere solo una parte dei soldi versati come accantonamento”. 
  
L’ennesimo caso in cui perdono tutti: i notai che si trovano con un carico di lavoro aggiuntivo a fronte di nessun contratto sottoscritto; i consumatori che prendono in considerazione la possibilità di diventare proprietari e poi abbandonano l’operazione; i venditori (proprietari e advisor) che perdono solo tempo seguendo clienti che non compreranno mai. 
  
Chi ci guadagna allora? Forse i burocrati che dovrebbero mettere a punto sistemi efficaci per giustificare il loro impiego. E forse il governo del momento, che può vantare l’ennesima misura a favore del settore. Solo in teoria, ma sembra che così basti a molti. Certo è che, a oggi, nessun operatore o associazione ha commentato la notizia. Perché allora il governo dovrebbe prestare attenzione al settore?

Le novità dei notai sul rent to buy

Le novità dei notai sul rent to buy

23 gennaio 2015 in Blog

I notai rilanciano sul tema del rent to buy, ovvero su quella formula di contratto che fa da ponte tra locazione e compravendita. 
  
Cosa manca a uno strumento che, almeno sulla carta, permette di comprare casa in un momento di difficoltà di accesso al credito e allo stesso tempo ai costruttori di smaltire l’invenduto? 
  
Ancora parecchi i nodi da sciogliere: da quello legato alla fiscalità a quello legato alla formula di contratto più sicuro da adottare. 
  
Il Consiglio nazionale del notariato ha provato a fare chiarezza, presentando oggi a Milano – in occasione del convegno La disciplina del rent to buy: tutele sostanziali e questioni tributarie – uno schema contrattuale idoneo per il rent to buy (scarica in allegato) per agevolare operativamente l’applicazione dell’istituto e un decalogo informativo (scarica in allegato) per orientare e informare i cittadini su questa modalità di acquisto.  
  
Nel corso del convegno si è parlato anche dal decreto Sblocca Italia, che ha risolto alcune criticità derivanti dalla mancanza di una specifica normativa in materia. 
  
In particolare, il decreto ha previsto la possibilità di trascrivere il contratto nei Registri Immobiliari per il periodo di durata del rent to buy, ma comunque non superiore a 10 anni. 
  
Nell’incontro – organizzato dalla Fondazione Italiana del Notariato in collaborazione con il Consiglio Notarile di Milano, con l’Agenzia delle Entrate, Ministero delle Infrastrutture e dei trasporti, banche, costruttori e mondo accademico – sono state anche presentate soluzioni giuridiche e fiscali per la concreta applicazione e diffusione dello strumento. 

Confedilizia: Normativa rent to buy da modificare

Confedilizia: Normativa rent to buy da modificare

14 ottobre 2014 in Blog

Unknown

Uno strumento potenzialmente utile al mercato

Il contratto di rent to buy, come delineato nell’articolo 23 del decreto-legge Sblocca Italia, costituisce una fattispecie del tutto nuova, che non può essere assimilata a nessuna delle forme contrattuali sinora utilizzate per combinare le caratteristiche della compravendita e quelle della locazione di immobili.

Con la principale conseguenza che gli aspetti fiscali della nuova disciplina – non regolati nello Sblocca Italia – sono tutti da individuare, in via interpretativa ovvero attraverso integrazioni della normativa approvata, comunque nel rispetto della ratio della disposizione, che mira ad agevolare l’accesso alla proprietà immobiliare.

E’ quanto è emerso nel corso del convegno “Il contratto di rent to buy, oggi”, organizzato a Piacenza dalla Confedilizia e nell’ambito del quale hanno svolto relazioni – dopo un’introduzione del Presidente Corrado Sforza Fogliani – il prof. Vincenzo Cuffaro, Ordinario di diritto privato all’Università di Firenze, e l’avv. Pier Paolo Bosso, del Coordinamento legali della Confederazione.

Il convegno – nel corso del quale è stato distribuito un contratto-tipo di rent to buy elaborato dall’Ufficio legale della Confedilizia e richiedibile presso le Associazioni territoriali dell’Organizzazione (indirizzi al sito www.confedilizia.it) – è stato anche l’occasione per mettere in luce alcune possibili modifiche al testo della disposizione, fra cui l’introduzione della possibilità per il proprietario di avvalersi delle norme previste per la locazione in caso, in particolare, di morosità del futuro acquirente nel periodo di godimento dell’immobile.

Così come è emersa l’esigenza che, alla normativa in tema di rent to buy, venga affiancata l’introduzione di agevolazioni fiscali per la permuta immobiliare, in modo che il complesso delle disposizioni possa generare quegli effetti di stimolo di cui il mercato immobiliare ha drammaticamente bisogno.

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